Kamulaştırma

1.1.Kamulaştırma
Kamulaştırma (istimlak), devletin (idarenin) kamu yararının gerektiği hallerde, özel mülkiyette bulunan taşınmazın tamamını ya da bir kısmını taşınmaz sahibinin rızası dışında satın almasıdır. Kamulaştırma işlemini yapan idare, bedelini peşin ödemek şartıyla gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait bulunan taşınmaz mallarda hak sahibi olur.

Kamulaştırma süreci öncelikle idarenin yahut kamulaştırma işlemine maruz kalan malikin idareye uzlaşma başvurusu ile başlar. Kamulaştırma işleminde idarenin önerdiği rakamın kabulü halinde de idare söz konusu gayrimenkulü kamulaştırarak kendi adına tescil eder.

Kamulaştırma işlemi bir “idari işlem” niteliğindedir. Anayasanın 125. Maddesine göre, idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır. Dolayısıyla kamulaştırma işleminin iptali için de yargı yolu açık olup, bu işlemlere karşı dava açılabilmektedir. Kamulaştırma kararına muhatap kişi kamulaştırma bedelini de kabul etmek zorunda değildir.

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içerisinde, kamulaştırmayı yapan idarece kamulaştırılan taşınmazda hiçbir işlem yapılmaz ise, yani taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi ya da mirasçıları kamulaştırılan taşınmaz için ödenen bedeli aldıkları tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte ödeyerek geri alabilir. Taşınmazı geri alınabilmek için 5 yıllık sürenin dolmasından itibaren 1 yıl içerisinde gerekli işlemlerin yapılması gerekmektedir.
1.2. Kamulaştırmasız El Atma
Kamulaştırmasız el atma, idarenin, özel mülkiyete konu bir taşınmaza, kamulaştırma usullerine aykırı bir şekilde fiilen ve bedelsiz olarak veya fiilen olmasa bile hukuki bir işlemle mülkiyet hakkını sınırlayarak el koymasıdır. Basitçe ifade etmek gerekirse, idarenin, bir kişinin mülkiyetine ait olan bir taşınmazı, kamulaştırma gibi yasal bir süreç izlemeksizin ve herhangi bir bedel ödemeden alması anlamına gelir.

Kamulaştırmasız el atmada; fiili işgal unsuru idarenin taşınmaza fiziksel olarak girerek kullanmaya başlamasıdır. Bedelsiz olma unsuru idarenin taşınmazın karşılığında mal sahibine herhangi bir ödeme yapmamasıdır. Kamulaştırma usullerine aykırılık ise idarenin kamulaştırma işlemi için öngörülen yasal prosedürleri takip etmemesidir.

Kamulaştırmasız el atma yapılmasının sebepleri kamu yararı, acele durumlar, planlama hataları yapılmasıdır. Kamu yararı nedeniyle kamulaştırmasız el atmada idare, genellikle kamuya hizmet veren bir proje için bu araziye ihtiyaç duyduğunu öne sürer. Acele durumlar sebebiyle kamulaştırmasız el atmada bazı durumlarda, idare acil bir durum olduğunu belirterek bu işlemi gerçekleştirebilir. Planlama hataları sebebiyle kamulaştırmasız el atmada ise imar planlarında yapılan hatalar veya eksiklikler nedeniyle kamulaştırmasız el atma durumları ortaya çıkabilir.

İdarenin kamulaştırmasız el atması neticesinde mal sahibinin mülkiyet hakkı ihlal edilmiş olacaktır. İdare tarafından yapılan işlem hukuka aykırı olup söz konusu işlemden kaynaklı mağduriyet yaşayan kişiler idareye karşı dava açma hakkına sahiptirler.

İdare tarafından mülke karşı yapılan kamulaştırmasız el atma durumunda; kamulaştırmasız el atma işlemini gerçekleştiren idareye dilekçe yoluyla itiraz edilebilir. İdare Mahkemelerinde ilgili idari işlemi gerçekleştiren idareye yönelik kamulaştırmasız el atma davası açılabilir. Kamulaştırmasız el atma işlemi sonucunda herhangi bir zarar meydana gelmişse zararın giderilmesi amacıyla tazminat talep edebilir.
1.3. Acele Kamulaştırma
Acele kamulaştırma, olağanüstü durumlarda veya kamu yararı gerekçesiyle acilen bitirilmesi gereken projelerde, idarenin kişilere ait taşınmazlara kıymet takdiri işlemi sonraya bırakılarak derhal el koymasına olanak tanıyan özel bir kamulaştırma türüdür.

İdarenin acele kamulaştırma işlemi yapmasının iki sebebi bulunmaktadır. Bu sebepler olağanüstü durumlar ve acele kamulaştırma işleminde kamu yararı bulunmasıdır. Olağanüstü durumlar; afetler, savaş gibi durumlar veya kamu sağlığını tehdit eden acil durumları ifade eder. Kamu yararı ise büyük çaplı altyapı projeleri, ulaşım ağlarının genişletilmesi gibi kamu yararına hizmet eden projeleri kapsamaktadır.

Acele kamulaştırma durumunda kamulaştırma süreci daha hızlı yürütülür. Acele kamulaştırmaya konu taşınmazın değeri daha sonra belirlenir. Acele kamulaştırma kararının ardından idare taşınmaza hemen el koymaktadır. Acele kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için Kamulaştırma Kanununda belirlenen özel şartların sağlanmış olması gerekmektedir.

Acele kamulaştırma işlemine yönelik kanuni düzenlemeler 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda yapılmıştır. Normal kamulaştırma işlemlerine göre daha sınırlı ve istisnai bir uygulama alanına sahiptir. Acele kamulaştırma işleminde mal sahibinin mülkiyet hakkı geçici olarak sınırlanır. Bu kısıtlamadan veya acele kamulaştırmadan kaynaklı işlemlerden zarar gören hak sahipleri yargı yoluna başvurabilirler.

Acele kamulaştırma süreci; acele kamulaştırma kararının yetkili makam tarafından verilmesi, acele kamulaştırma kararının ardından idarenin taşınmaza derhal el koyması, acele kamulaştırmaya konu taşınmazın değerinin daha sonra bilirkişi tarafından belirlenmesi, belirlenen bedelin mülk sahibine ödenmesi şeklinde ilerlemektedir.

Bu uygulamada taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi, kıymet takdiri komisyonu görevlendirerek tespit edilen bedelin bankaya depo edilmesine karar verir. Bu halde; tapuya acele kamulaştırma şerhi işlenir ve idareye 6 ay içerisinde normal kamulaştırma sürecini tamamlaması için süre verilir. 6 aylık süre içerisinde idarenin kamulaştırma işlemine başlamaması halinde kamulaştırmasız el atma davası açılabilir.

Acele kamulaştırma işlemlerinin tüm aşamalarında kanunlara uygun hareket edilmesi gerekmektedir. Acele kamulaştırma kararı kamu yararına uygun olmalıdır. Acele kamulaştırma kararında kaynaklı olarak mülk sahibinin mağduriyetinin giderilmesi için gerekli tedbirlerin alınması gerekir. Kısaca acele kamulaştırma, olağanüstü durumlarda kamu yararını gözeterek uygulanan özel bir kamulaştırma türüdür. Bu süreçte mülk sahiplerinin hakları sınırlandırılsa da yasal yollarla haklarını arayabilmeleri mümkündür.

İdarenin hem olağan kamulaştırma işleminde hem de acele kamulaştırma işleminde en önemli olan husus işleme muhatap kişinin mülküne karşılık ödenmesi gereken kamulaştırma bedelidir. Kamulaştırma bedeli, kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetin kamunun kullanımına geçmesi durumunda, mülk sahibine ödenen parasal karşılıktır.

Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi, oldukça teknik ve hukuki bir süreçtir. Genel olarak, kamulaştırılan taşınmazın piyasa değeri esas alınır. Ancak, maden işletmelerinde olduğu gibi özel nitelikli taşınmazlarda, sadece piyasa değeri değil, aynı zamanda taşınmazın potansiyel gelir getirici özelliği, bulunduğu yerin konumu, ulaşım imkânları gibi faktörler de değerlendirmeye alınır. Kamulaştırmanın mülk sahibinin diğer mülkleri üzerindeki etkileri, taşınmazın bulunduğu bölgenin gelişimi gibi faktörler de bedeli belirlemede rol oynar.

Kamulaştırma bedeli, genellikle nakden ödenir. Ancak, bazı durumlarda trampa yoluyla da ödeme yapılabilir. Kamulaştırılan taşınmaz karşılığında başka bir taşınmaz verilebilmektedir. Kamulaştırma bedeli gibi teknik bir konuda, mülk sahiplerinin mutlaka bir uzmandan (emlak danışmanı, değerleme uzmanı veya avukat) yardım almaları önemlidir. Bu uzmanlar, mülk sahiplerinin haklarını korumalarına ve adil bir tazminat almalarına yardımcı olabilirler.

Hukuk büromuz bu alanda; kamulaştırma bedeline itiraz, kamulaştırmasız el atma, acele kamulaştırma kararından kaynaklı uyuşmazlıklar, uzlaşma görüşmelerinde temsil, kamulaştırma şerhinin kaldırılması, kamulaştırma bedelinin tespit ve tahsili alanlarında hizmet sağlamaktadır.